3分種搞懂權狀＆公設比　房價被灌水1秒就看出

文／Money錢

▲（圖／翻攝自Money錢）

目前的房屋（土地）權狀登載項目繁多， 若初次接觸不動產買賣或投資， 對權狀的判讀一定是諸多疑問，

究竟房屋權狀標示有多不友善呢？

1.權狀的面積標示不是我們慣用的 「坪」而是「平方公尺」。

2.面積標示中「總面積」是指「室內面積」，並不包含陽台、 花台、露台等「附屬建物」及公設的「共用部分」面積，這是另外標示的。 

3.「共用部分」即「公共設施」， 但是一般會分為「大公」及「小公」，有的時候車位又以「共用部分」顯示。

這也間接造成許多房仲業者或售屋者與購屋者之間的認知糾紛…

台灣住宅公設比設計獨步全球，看看公設比近代史:

年代內容常見屋型大約公設比

1987年以前公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，只是為目前室內使用坪數最高的產品。公寓（5樓無電梯）約5％

1990-1994年公設雖和主建物合併登記，但大多會標示「公設」來區分室內外華夏/大樓7樓以下5-12%、8樓以上12-20%

1994年10月後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。大樓12樓以上20-28%

2005年以後建築法規大幅修正、新增多項消防安全措施，及因應市場導向，拉高公設比社區大樓30%以上

2018年起申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者，屋簷、雨遮不登記也不計價大樓可能造成公設比增加

例如1987年以前房屋，公設(小公)多合併在主建物，建物平面圖並無標示公設，老公寓常被誤認為零公設，但其實是佔比不高，只是為目前室內使用坪數最高的產品。

而至1994年10月以後凡是共用部分就必須另外採用「公設登記」，不可與主建物混同登記。

此外2005年建築法規修正後，8樓以上須設置雙逃生梯、11樓以上須有排煙室等等，使公設比愈來愈高，加上市場導向，如今公設比30%起已是普遍標準，但得留意沒有頂蓋的設施不計入公設面積，因此社區中庭花園、露天泳池、空中花園等皆不列入計算。

至於2018年起，申請建造執照，或都市更新事業計畫申請送件者，屋簷、雨遮不登記也不計價，這也將影響舊建築買賣時若有登記之屋簷、雨遮可能不再列入計價範圍。

大致瞭解面積算法以及公設後，我們就可以來進行下一步權狀判讀：
權狀判讀請注意以下要訣: （可以的話，請拿出你的「房屋權狀」或謄本來對照喔~）

基本概念: 平方公尺 X 0.3025= 坪。

<要訣一>室內面積即總面積

<要訣二>附屬建物通常為花台，露台， 陽台等…(若非實際可使用的範圍，則面積不宜比例過高)。

<要訣三>權利範圍 : 若僅一人所有即為「全部1＊＊＊分之＊＊＊1」。

<要訣四>坐落地號=土地權狀地號。（請對應土地權狀）

<要訣五>共用部分＝公設， 通常公設比不宜過高。但所謂合理的公設比並沒有一定的標準，一般建議如下：

房子種類公設比建議

5樓公寓5％～12％

7樓電梯華廈12％～18％

12到20樓的住宅大廈20％～25％

大廈或社區

30％～40％

持有公共設施坪數÷總坪數（權狀坪數）×１００％＝公設比 

不過低公設並不代表C/P值高，低公設比的建案常見特點為樓梯、電梯、大廳空間明顯較小，且建商容易拉高單價，換算總價不見得比高公設比的建案便宜很多，將來屋主轉手時，獲得的增值空間反而有限。

購買此類建案還須注意社區管理機能是否公設比變化受影響，別輕易被業者的｢數字遊戲｣所迷惑。

<要訣六>（總面積＋附屬面積+(共用面積Ｘ權利範圍) ）X0.3025＝權狀坪數， 車位另計。

公設內含車位，該如何判斷及計算呢?

(請切記，車位一定要分開報價，車位不以坪計價而是單獨價格報價)

◎公設若包含車位，請記得分開計算，不宜計入公設比或房屋權狀內。

◎若權狀沒有明確指出「車位面積」，一般是自公設面積中，找出約10~13坪左右的大小，最有可能是（1個）車位面積。

◎車位的購買皆以單價計，不以面積計。

我們來舉個例子：以下為某華廈權狀（依下圖權狀數字計算）

權狀坪數：（71.88+8.99+( 459.46 X 42/1000)）Ｘ0.3025= 30.30坪

車位坪數：（328.33 X 1/10）Ｘ 0.3025= 9.93坪

此建物正確價格＝30.30坪Ｘ坪價 ＋ 車位價

可能被膨風的廣告價格= 總坪數40.23坪Ｘ坪價 含一車位

若依以上範例， 若該地區坪價30萬， 一個車位100萬

則正確總價＝1,009萬元

但被膨風的總價＝1,206萬元

被虛報了近200萬， 不可不慎！

▲（圖／翻攝自Money錢）

▲（圖／翻攝自Money錢）

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