房市爛了1年會跌1成？買房一刀砍對折？葉凌棋曝「12％」殺價甜蜜點

記者陳韋帆／台北報導

▲葉凌棋指出，六都與新竹議價率約12%最易成交，估全年房價約跌7~10%。（圖／記者陳韋帆攝影）

永慶房屋今(26)日舉辦2025年Q2前瞻趨勢記者會，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，「房市翻轉的現在，議價率就是成交的關鍵，據永慶內部資料，現階段六都與新竹的成交議價率約12%，換句話說，賣方降幅決定成交速度，但買方也不要過度期待，認為大刀一砍5成、7成能成交，至於賣方也不必過度擔憂房價崩跌，全年跌幅估約7~10%。」

根據永慶房屋資料，今年1~2月六都與新竹的議價率超過12%的交易量相較2024年6~7月增長過3成；另外，觀察交易總價帶，2024年11~12月，各縣市2千萬以下房型均達5成以上，相較2024年6~7月有明顯增長。

▲葉凌棋建議，賣家開價應參考實價登錄後適度讓利，才有助於買賣成交。（圖／記者陳韋帆攝影）

剛需成主流　議價率12%以上易成交

葉凌棋表示，現階段2千萬以下交易為主軸，顯示在政策影響下，剛需已是現在購屋主力；議價率上，開價被砍到12%已經成為主流，不僅是對於賣家應適度讓利的一個提醒，同時也是告訴買家，不要以為一刀砍到5折、7折是正確的殺價方式，事實上不太可能會成交。

他進一步說明，賣家開價經常尋找實價登錄的區域最高價，但每間屋況、面向等方位不同，市場好的時候，房價不斷攀升，但現在房市翻轉，實價登錄又大多會慢當下2~3個月，建議賣家參考實價登錄時，應適度讓利，才有助於買賣成交。

▲葉凌棋推估，今年房價一季會跌2~4%，全年合計約跌1成。（圖／記者陳韋帆攝影）

2025年量縮態勢明確　房價1年要跌約1成

葉凌棋指出，今年房貸緊縮雖有緩解，但銀行已明確指出，今年額度將以去化預售屋為主，勢必排擠二手屋，況且還有強化金檢，內部收支比加嚴等措施，金流不足情況下，估計2025年H1交易量約13.6-14.6萬棟，年減約17~23%左右。

他說，今年房市不僅要面對央行信用管制，財政部也重新定義豪宅稅，各縣市首度將單價計入標準，台北市120萬/坪、新北市75萬/坪就踩紅線，全球金融還有川普風暴虎視眈眈，房價估計每季會跌2~4%，全年會跌約7~10%，至於預售屋多殺多區域，則約跌10~15%，購屋族應以剛需為主，切忌輕易追高。